1
２．集合住宅
・条件を満たした集合住宅を「(仮)つくば市スマートマンション」として認定し、インセンティブを付与 ・集合住宅は ZEH の対象外※のため、ZEH 以外の評価基準の設定が必要
（※「ZEH ロードマップ検討委員会とりまとめ」（Ｈ27 年 12 月）ｐ7 より）
（１）大規模集合住宅
・大規模集合住宅：面積 2,000 ㎡以上（次頁参照）
（案）面積が2,000㎡以上の大規模集合住宅は、市との事前協議を行い、建物の低炭素化に対 する要請や望ましい取組について協議
・基準の適用対象：新築及び既存建物
評価基準 チェック方法、 備考等 建物の低炭素化
と省エネ化に 向けた取組 （クリア基準）
①建物性能
■改正省エネ基準▲10％以上
（全戸平均で「BEI 0.9以下等 ＋ 外皮性能 UA 値 0.8 以下」） 【数値根拠】
・BEI 0.9 以下⇒「BELS 評価基準 3 つ星」と同等
→全戸平均で BELS★3.5 以上 （但し、★2以下は含めないこと）
建物の低炭素化 と省エネ化に
向けた取組 （インセンティブ基準）
②建物性能
■改正省エネ基準▲20％以上
（全戸平均で「BEI 0.85以下等 ＋ 外皮性能 UA 値 0.7 以下」） 【数値根拠】
・BEI 0.85 以下⇒「BELS 評価基準 4 つ星」と同等
→全戸平均で BELS★4 以上 （但し、★2以下は含めないこと）
③エネマネ
■エネルギーマネジメント
・専有部に HEMS、共用部に MEMS 機器を設置し、建物全体、各戸の電 力使用量の見える化ができること。MEMS 機器が共用部空調等の制御 ができる機能を有すること。
・実績あり（ウエリスつくば研 究学園テラス）
④再生可能 エネルギー
の導入
■創蓄連携
・PV、蓄電池、EV 充電機器が設置してあり、災害停電時に自立電力供給が可
能で、エネルギーセキュリティ強化を図っている。 ・東京都 LCP 住宅
⑤節電
■ＤＲ（デマンドレスポンス）
・居住者が電力ひっ迫時の節電要請を受けることができる。 ■節電
・節電アドバイス機能や、エネルギー管理支援サービス、節電ポイントサービス等 により、10％以上の節電を見込めること
（MEMS アグリゲータとのサービス契約は必須ではない）
⑥エコ活動 ■つくば環境スタイルサポーターズへの加入を勧める （CO2 削減を目指した様々なエコプログラムへの参加） （第３者認証申請者が） サポーターズへの会員登録 上記の①を満たした上で、②～⑥のうち 3 つ以上に取組んだ場合、（仮）つくば市スマートマンションとして認定
さらなる 望ましい取組
の紹介
エネルギー 融通等
■創蓄連携（災害時の電力確保）
・PV、蓄電池、コージェネ等が設置してあり、平時のエネルギー供給・融通、災害 停電時に自立電力供給が可能
※大和ハウス工業等で、ＰＶと 蓄電池の導入実績あり （つくば市外） パッシブ
デザイン
例）エコガラス（Low-E ガラス）／打ち水ブロック／風の通り道を考慮したプランニング ／植栽などによるクールスポット創出／パッシブウインドウ／通風機能付き玄関／屋 上・壁面緑化／雨水再利用システムなど
エコ活動の 誘導
■入居者のエコ活動を誘導するしくみづくり
例）緑のカーテン用フック設置／家庭菜園スペースの確保／エコ活動を支援する入居者 用の WEB サイトの構築／HEMS を活用した省エネアドバイス、等）
・家庭菜園/実績あり（ウエ リスつくば研究学園テラス） エコカー利用
環境整備 ■低炭素な移動手段の利用促進として、EV・PHV の充電設備などを設置 県産材の使用 ■構造材･仕上げ材に茨城県産の木材を活用
認定
・第３者評価 ■CASBEE-建築（新築） （環境効率ランクＳ、ライフサイクル CO2 ランク緑☆☆☆☆☆） 左記、認定書、第三者評価書で確認
(仮)つくば市スマートマンション 認定の考え方
【基本的な考え方】
■①を満たしたうえで、②～⑤のうち 2 つ以上に取組む ⇒（仮称）つくば市スマートマンションに認定 ■支援対象者：事業者（BELS 認証申請者） 【留意事項】
・BELS の評価・審査は、「住戸」とする。 ・支援内容：第３者認証取得への支援。
2
（２）小・中規模集合住宅
・中規模集合住宅：300 ㎡以上～2,000 ㎡未満 ・小規模集合住宅：300 ㎡未満
・基準の適用対象：新築及び既存建物
評価基準 チェック方法等
建物の低炭素化 と省エネ化に
向けた取組 （クリア基準）
①建物性能
■改正省エネ基準▲10％以上
（全戸平均で「BEI 0.9以下等 ＋ 外皮性能 UA 値 0.7 以下」） 【数値根拠】
・BEI 0.9 以下⇒「BELS 評価基準 3 つ星」と同等
→全戸平均で BELS★3.5 以上 （但し、★2以下は含めないこと）
建物の低炭素化 と省エネ化に
向けた取組 （インセンティブ基準）
②建物性能
■改正省エネ基準▲20％以上
（全戸平均で「BEI 0.85以下等 ＋ 外皮性能 UA 値 0.6 以下」） 【数値根拠】
・BEI 0.85 以下⇒「BELS 評価基準 4 つ星」と同等
・外皮性能 UA 値 0.6 以下⇒「ZEB ロードマップ検討委員会とりまとめ」
→全戸平均で BELS★4 以上 （但し、★2以下は含めないこと）
③エネマネ ■エネルギーマネジメント ・専有部に HEMS を設置
④エコ活動 ■つくば環境スタイルサポーターズへの加入 （CO2 削減を目指した様々なエコプログラムへの参加） （第３者認証申請者が） サポーターズへの会員登録
上記（①～④）の要件を全て満たした場合、（仮）つくば市スマートマンションとして認定
さらなる 望ましい取組
の紹介
ZEH ■（再生可能エネルギーの導入を含む） 『ZEH』仕様の住宅
※今後の国の動向を考えると、『ZEH』仕様が妥当？
・第三者認証マークで確認
→BELS『ZEH』
パッシブ デザイン
例）エコガラス（Low-E ガラス）/打ち水ブロック／風の通り道を考慮したプランニング ／植栽などによるクールスポット創出／パッシブウインドウ／通風機能付き玄関／ 屋上・壁面緑化／雨水再利用システムなど
エコカー利用
環境整備 ■低炭素な移動手段の利用促進として、EV・PHV の充電設備などを設置 県産材の使用 ■構造材･仕上げ材に茨城県産の木材を活用
認定
・第３者評価 ■CASBEE-建築（新築） （環境効率ランクＳ、ライフサイクル CO2 ランク緑☆☆☆☆☆） 左記、認定書、第三者評価書で確認
(仮)つくば市スマートマンション 認定の考え方
【基本的な考え方】 ■①～④を満たした場合
⇒（仮称）つくば市スマートマンションに認定
⇒『ZEH』 第 3 者認証取得に支援（新設補助メニュー） ■支援対象者：事業者（BELS 認証申請者）
【留意事項】
・BELS の評価・審査は、「住戸」とする。
■参考：小・中規模集合住宅における再生可能エネルギーの導入等の事例
取組 種別 事業者 場所 階数 総戸数 構造 概要
蓄電池
（全戸） 賃貸
大和ハウス工業 （セジュール
New ルピナ) 全国 2
～3 － 鉄骨造
・2016 年 7 月 1 日販売開始
・賃貸住宅業界初 全戸に家庭用リチウムイオン蓄 電池を標準搭載
（※太陽光発電システムは無し） 太陽光発電 ・
蓄電池
（共用部） 賃貸
大和ハウス工業
（D-room) 栃木県 2 19 戸 3 棟 鉄骨造 軽量 ・各棟の屋根に太陽光発電システム設置 ・共用部にリチウムイオン電池を 2 基搭載
ZEH
マンション 分譲 （グランドメゾン） 名古屋市 3 積水ハウス 12 戸 鉄骨造
運用基準計画調書（案） ～建築物に関する協議事項～
《対象区分：●＝認証基準（クリア基準＋インセンティブ基準）、◎＝望ましい取組》
項目 運用基準
対象区分 チェック
欄
住宅 非住宅
戸建 集合 用途１ 用途２
建物の低炭素化 と省エネ化に
向けた取組 （要請基準）
１
住宅
戸建 300 ㎡未満 ■改正省エネ基準―20％以上（BEI 0.8 以下等 ＋ 外皮性能 UA 値 0.6 以下） ● － － －
共同
（集合住宅）
2000 ㎡以上 ■改正省エネ基準―20％以上（BEI 0.8 以下等 ＋ 外皮性能 UA 値 0.6 以下） － ● － －
300～2000 ㎡未満 ■改正省エネ基準―20％以上（BEI 0.8 以下等 ＋ 外皮性能 UA 値 0.6 以下） － ● － －
非住宅用途
事務所等、学校等 2000 ㎡以上 ■改正省エネ基準―40％以上（BEI 0.6 以下等 ） － － ● －
300 ㎡～2000 ㎡未満 ■改正省エネ基準―40％以上（BEI 0.6 以下等 ） － － ● －
ホテル等、病院等、飲 食店等
2000 ㎡以上 ■改正省エネ基準―30％以上（BEI 0.7 以下等 ） － － － ●
300 ㎡～2000 ㎡未満 ■改正省エネ基準―30％以上（BEI 0.7 以下等 ） － － － ●
建物の低炭素化 と省エネ化に
向けた取組 （要望基準）
2 一次エネルギー消費量削減
100%以上（再エネあり） ■『ZEH』、『ZEB』 ※１：2,000 ㎡以上の大規模集合住宅は建物特徴が非住宅建築物に近いこともあり、
ZEH 化の基準達成が困難なことから対象から除外する。 ●
●
（2000 ㎡以
上除く※1） ● ●
75%以上 100%未満（再エネあり） ■Nearly ZEH、Nearly ZEB － － ● ●
50％以上（再エネ除く） ■ZEB Ready － － ● ●
■BELS
（建築物の省エネ性能表示のガイドラインに基づく第三者認証） ■『ZEH』、『ZEB』、Nearly ZEB、ZEB Readyは BELS 評価を取得 ●
●
（2000 ㎡以
上除く※1） ● ●
3 エネルギーマネジメント エネルギー消費量を把握することが可能な設備を導入 （HEMS、BEMS、MEMS 等）
①エネルギー消費に関する表示機器、負荷低減装置等の導入 ● ● ● ●
②主要な用途別エネルギー消費量の把握が可能 ● ● ● ●
４ エコ活動 ■つくば環境スタイルサポーターズへの加入（CO2 削減を目指した様々なエコプログラムへの参加） （※集合住宅の場合、入居者への加入をすすめる） ● （※）● ● ●
さらなる 望ましい取組の
紹介
５ 第三者認証・認定
■CASBEE 新築（環境効率ランクＳ、ライフサイクル CO2 ランク緑☆☆☆☆☆）
◎
◎
◎
◎
■LCCM（ライフサイクル CO2 ランク緑☆☆☆☆☆）
◎
◎
－ －■長期優良住宅の認定
◎
◎
－ －６ エコカー利用環境整備 ■低炭素な移動手段として、EV、PHV、FCV の充電設備などを設置
◎
◎
◎
◎
７ エネルギー融通、地域エネルギーインフラ
の活用
EV、PHV の電力活用 V2H 等の導入
◎
◎
◎
◎
エネルギー融通等 コージェネレーション、太陽光発電、蓄電池等を活用した建物内（共用部および専用部）のエネルギー融通 －
◎
◎
◎
建物間のエネルギー融通等 コージェネレーション、太陽光発電、蓄電池等を活用した建物間（共用部および専用部）のエネルギー融通 －
◎
◎
◎
地域冷暖房への接続検討
◎
（原則 2000◎
㎡以上）
◎
◎
（原則 2000㎡以上）
８ パッシブデザイン パッシブ機能として、風の通り道を考慮したプランニング、植栽などによるクールスポット創出、屋上・壁面緑化等を導入
◎
◎
－ －9 県産材の使用 ■構造材･仕上げ材に茨城県産の木材を活用
◎
◎
◎
◎
10 モニタリング
エネルギー利用に関する状況把握および分析のための協力
◎
◎
◎
◎
エネルギー別消費量の報告
◎
◎
◎
◎
設備更新に関する計画の報告
◎
◎
◎
◎
※運用基準１～４を満たした建築物を、つくば市が認証することを原則とする。
1
低炭素（建物・街区）に係る手続き（案）
「つくば市開発指導要綱」に基づく、開発事業手続きに合わせて『低炭素（建物・街区）に係る手続き』を運用する ことを想定。
○1000 ㎡以上の開発行為（建築物の建築等）に関して、事前判断（事前相談）・事前協議の関係課として スマートシティ推進課を加え、低炭素（建物・街区）について事業者と調整
※留意点（除外対象）
①自己の居住の用に供する住宅の建築の用に供する目的で行う開発行為
②土地区画整理事業（土地区画整理法（昭和 29 年法律第 119 号）第２条第１項に規定する土地区 画整理事業をいう。以下同じ。）が施行された区域内で行う開発行為で新たな公共公益施設を設置しな いもの
開発事業手続きフロー 【低炭素（建物、街区）事前協議】
本フローは、開発事業手続きにあたって、低炭素（建物、街区）に関する事前協議を勘案したものである。 なお、適用の範囲は、「つくば市開発指導要綱」（改正平成 26 年２月 18 日 告示第 254 号）に準ずる ものとする。
資料３
適用事業 第３条 1,000 ㎡以上の開発行
立地判断 （事前相談）
事前協議 第 5 条 関係各課協議 協議関係部署として、スマ
ートシティ推進課を追加
住民公開 第６条 事前協議書提出後速やかに
事業計画の概要を掲示
住民説明会 第７条 事前協議書提出後速やかに
事業計画の概要を掲示
住民協議 第８条 隣接する土地所有者等と
協議
事前協議回答 （法 32 条協議）
道路・下水道実施設計
承認
許可申請
許可通知
必要に応じ中間検査
工事了届
完了検査
合格
2 （追加事項）
3
低炭素（建物・街区）に係るガイドラインの運用（案）
ガイドラインの運用にあたっては、行政、有識者（建築分野、都市計画分野）、市民が共同で、低炭素（建物・ 街区）の普及促進を目的に活動（認定委員会）することを想定している。当初、実務者（ZEH ビルダー等）が認 定委員会に参画することを想定していたが、他事業者の事業に関して助言等を行うことは馴染まないと考えられるため、 除外することとした。
低炭素（建物）に関しては、現在運用している行政手続き等と連動して、ガイドラインに基づき、行政と事業者等 による事前協議等を行い、低炭素化を誘導することが有効と考える。行政手続きの一環として低炭素（建物）への 誘導および普及促進を実施し、その結果（過程も含む）を行政が市民へと情報提供することで、つくば市における低 炭素（建物）の普及促進へとつながると考える。
低炭素（街区）に関しては、低炭素（建物）と同様に、現在運用している行政手続等を連動して、行政と事業 者等による事前協議等を行うことを想定している。なお、低炭素（街区）には建物単体では取組むことが難しい、例 えば、建物間エネルギー融通、地域エネルギーマネジメント等、面的整備の特性を活かした低炭素対策を導入すること が期待される。一方、面的整備の特性を活かした低炭素対策の導入を、行政が事業者を誘導するためには、導入す る技術や技術導入に関する経済合理性等の妥当性を客観的に判断することが求められる。よって低炭素（街区）に 関しては、有識者や市民等と共同で適合の確認を行うことが必要と考えられる。
１．低炭素（建物） （適合確認）
「つくば市開発指導要綱」に基づく行政手続きとして、所管部署とスマートシティ推進課が連携して、ガイドラインの要 請事項および要望事項に基づいて、事業者等と事前協議等を行い、適合に関する確認を行う。
２．低炭素（街区） （step1：適合の確認）
「つくば市開発指導要綱」に基づく行政手続きとして、所管部署とスマートシティ推進課が連携して、ガイドラインの要 請事項および要望事項に基づいて、事業者等と事前協議等を行い、認証・認定に関する適合の確認を行う。 （表彰に関しても同様）
（step2：認証・認定の判断）
行政から認定委員会へ、認証・認定すべき事案についての判断を求め、委員会の判断を経て、認証・認定を行う。 （表彰に関しても同様）
３．普及促進事業
（低炭素（建物）の普及促進）
事業者 つくば市 （仮称）認定審査委員会 ■街区認定のフロー（案）
・開発街区の規模：（2,000 ㎡以上程度を検討中）
開発協議（国土利用法の届出時）
モデル街区認定用事業計画作成 （※認定後 公開）
書類審査
（スマートシティ推進課） ・モデル街区として妥当な計画か プレゼンテーション審査 ・技術的な助言、情報提供
街区認定 （つくば市長）
提出 （事業者） プレゼン
市長に推薦 モデル街区としての可能性有
ガイドライン、街区認定の仕組みを紹介 （スマートシティ推進課） モデル街区としての可能性を精査
（事業者＋スマートシティ推進課）
つくば市と協働で
・まちづくり ・PR ・国プロ申請 ・事業計画の公表 開発計画
事後評価・フォローアップ 報告
確認・審査
～H29.3
H29.4～6
H29.7～9
H29.10～H30.3
H30.4～
○来年度以降のスケジュール案
ガ
イ
ド
ラ
イ
ン
決
定
（
８
月
末
）
素案作成
策
定
委
員
会
（
７
月
）
パ
ブ
リ
ッ
ク
コ
メ
ン
ト
（
６
月
）
街区認定制度開始
ガイドラインによる誘導
新規補助交付
公表,周知活動
パブコメ準備
街区認定体制整理
策
定
委
員
会
（
3
月
）
補助要綱等整理
本格要請運用
評価基準（12/15 版）に対する意見対応表
№ カテゴリー 主な意見（要点） 回答（対応） 反映箇所
1
全 体
対象
エリア ・本ガイドラインの適用対象エリアは，「市全域」なのか「重点対策エリア」なのか。 ・市全域。重点対策エリアは設けない。 ・ガイドライン前段に対象エリアを記載する。 【資料１】 ｐ3
2 排出量 CO2
・本ガイドラインと市のエネルギー消費量・二 酸化炭素排出量等の削減効果の関係 について何か試算はするのか。
・建物単体については，インセンティブ付与時に計算を入れ削減 効果を積み上げる。
・街区は建物単体の数値と、街区独自の取組（エネルギー融通 等）を積み上げることを検討。 ― ・つくば市環境モデル都市行動計画「つくば
環境スタイル“SMILe”の目標に対してど の程度貢献するのか。
・本ガイドラインで、どの程度の CO２削減が見込め,“SMILe”の 目標に対してどの程度貢献できるのか、前段部分で整理、記 載することを検討。
3 運用 ・評価基準（案）等はどのように運用していくのか、基準を満たさない場合は，どの ような不利益があるのか。
・運用については、別紙に整理。
・基準を満たさない場合の不利益はない。 【資料３】
4 用語の 定義 ・「低炭素化」と「省エネ化」の定義、使い分けを整理してほしい。 ・ガイドライン前段に本ガイドラインにおける用語の定義を記載する。 【資料１】 ｐ1
5 基準 ・「要請基準」と「要望基準」に分ける趣旨がわからない。 ・クリア基準とインセンティブ基準として分けた。 【資料１】 ｐ6
6 インセンティブ ・「低炭素化、省エネ化」は販売上の貢献度が低く、インセンティブとの連動が当面 必要。
・市が認定した建物・街区として PR をする。
・国等の補助制度の活用・連携を含め、検討。 ―
7
建 物
市独自 の基準
・国等、他からの基準を適用するものと，独 自の値を適用するものをわかりやすくかき 分けてほしい。
・市全域を対象エリアにしていること等が独自の試みであり、基準
や値は、国等が定めた値に準ずる。 【資料１】 ｐ5
8 戸建 ・戸建ての ZEH 化要件に，エネファームでの創エネを含めたほうがよい。 ・「コージェネによる創エネ」についての記載を削除。 ・ただし、将来的には、コージェネではなく再エネに特化した創エネ を推奨していくことを検討。
【資料１】 ｐ7 以降
9
集合
全体 ・集合住宅と非住宅の既存建物については対策しないのか。 ・（実現可能性は低いが）新築と同じ基準を設ける。（ガイドラインにも記載） 【資料１】 ｐ7 以降
10 大規模
・①の基準「改正省エネ基準▲20％以上 （BEI 0.8 以下等 ＋ 外皮性能 UA 値
0.6 以下）」（BELS★５取得）の事 業者負担はどのくらいか。
・実績がある事業者にヒアリングを検討。 ―
11 小中 規模
・要望基準（インセンティブ基準）が高すぎ る。ZEH 等にかかる費用拠出に見合った リターン（賃料収入等）がないと建築主 は共感しない。
・当面基準を緩和することを検討している。ZEH の普及等、社会 情勢を考慮して見直すなど段階的に基準を引き上げも検討し ている。
・国の「二酸化炭素排出抑制対策事業費等補助金（賃貸住宅 における省 CO2 促進モデル事業）」では，市内でも事例があ り，補助金込でメリットがでる仕組みである。まずは普及促進の ためその基準（BEI0.8）ベースで考えていきたい。
― （【資料１】
ｐ14）
12
街 区
認定後 公表・
PR
・街区認定をする場合は，認定後に公表 や PR などの対応をした方がよいのではな いか。
・認定した街区は、事業計画の公表や PR を実施する予定。ガイ
ドラインにも例示する。 【資料３】 フロー
13 独自 基準 ・街区の基準にはエネルギー消費に関する数値基準を入れないのか？ ・つくば環境スタイル“SMILe”への協力・参画や市内の研究機関との連携による実証実験や国プロ提案等、つくば市らしい取組 を推奨するが、数値基準等については国の基準に準ずる。 ―
14 災害時の備え ・再生可能エネルギーの導入は、非常時の備えとしてのメリットを積極的に説明し、計 画に取り入れるべき。
・「災害等非常時における生活・業務を支える基盤、備えとしての エネルギー確保」等、災害対応としてのメリットを記載する。 ―
15 数値化 基準の ・「日陰の形成」等基準があいまい。数値化できる緑化率に統一したほうがわかりやす い。
・緑化率等の数値基準を記載する。
